Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego i jak szukać taniego finansowania?
Jeśli poszukiwania wymarzonej nieruchomości już za Tobą, to prawdopodobnie czeka Cię przeprawa przez analizę dostępnych ofert finansowania. Banki proponują kredyty hipoteczne na różnych warunkach. Warto je dokładnie zweryfikować, aby wybrać możliwie najlepszą ofertę dopasowaną do swoich potrzeb i możliwości finansowych. Przejdź do poradnika i zobacz, co może wpływać na koszt kredytu hipotecznego i jakie parametry mogą realnie dać przestrzeń do ich ograniczenia.
Szacowany czas czytania: 04:10
Z czego składa się koszt kredytu hipotecznego?
Koszt kredytu hipotecznego to nie tylko rata, którą widzisz co miesiąc. Składa się z kilku elementów, które razem tworzą całkowitą kwotę do spłaty. Jeśli zrozumiesz istotę poszczególnych parametrów oferty kredytu mieszkaniowego, szybciej będziesz w stanie wybrać taką formę finansowania, która będzie dla Ciebie komfortowa.
Na koszt kredytu hipotecznego wpływa:
- Oprocentowanie – suma marży banku i wskaźnika rynkowego; to ono decyduje o wysokości odsetek w racie1.
- Prowizje bankowe – opłaty za udzielenie kredytu lub inne czynności związane z umową.
- Ubezpieczenia i opłaty dodatkowe – np. ubezpieczenie nieruchomości, czasowe ubezpieczenie kredytu lub koszty wyceny.
- Okres kredytowania – im dłuższy czas spłaty, tym niższa rata, ale wyższy koszt odsetek w całym okresie.
W praktyce te elementy działają razem i wpływają na ostateczną kwotę do oddania bankowi. Dlatego przy porównywaniu ofert warto patrzeć całościowo, a nie tylko na jedną liczbę. Musisz mieć świadomość, że tani kredyt hipoteczny to nie zawsze taki, który ma najniższe oprocentowanie bazowe. Tutaj liczą się też prowizje, koszty ubezpieczeniowe, a nawet opłaty za zrealizowane nadpłaty kapitału.
Jak bank ocenia ryzyko i dlaczego wpływa to na cenę kredytu?
Instytucje finansowe mogą dokładnie przeanalizować sytuację potencjalnego kredytobiorcy, chociażby w celu zmniejszenia ryzyka związanego z udzielonym finansowaniem. Kredyty mieszkaniowe często opiewają na kwoty minimum kilkuset tysięcy złotych, a wtedy dobre zabezpieczenie jest podstawą.
W praktyce bank na etapie oceny ryzyka kredytowego bierze pod uwagę:
- indywidualną ocenę zdolności kredytowej wnioskodawcy na bazie przedstawionych dokumentów dochodowych i listy zobowiązań,
- historię spłat dotychczas zaciągniętych kredytów, np. na podstawie raportu BIK,
- wysokość wnoszonego wkładu własnego, bo im wyższy, tym mniejsze ryzyko dla banku.
Ważna jest też wartość kupowanej nieruchomości, która pozostanie zabezpieczeniem dla umowy. Powinna przekraczać co najmniej podstawową kwotę kapitału kredytowego, aby bank swobodnie mógł zgodzić się na przyznanie finansowania.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości bank może podwyższyć prowizję kredytową, oprocentowanie i marżę, a to czynniki rzutujące na całkowite koszty kredytowe.
Jak porównywać oferty, aby znaleźć najtańsze finansowanie?
Przy porównywaniu ofert kredytowych warto opierać się na danych, które umożliwiają obiektywne zestawienie kosztów. Takie podejście może ułatwić Ci ocenę realnych różnic między ofertami.
RRSO może służyć jako punkt odniesienia, ponieważ uwzględnia nie tylko oprocentowanie, ale też prowizje i obowiązkowe opłaty.
Analiza łącznego kosztu kredytu w całym okresie spłaty może dać pełniejszy obraz niż sama wysokość miesięcznej raty. Warto też sprawdzić, czy w ofercie banku występują promocje (https://www.velobank.pl/klienci-indywidualni/kredyty/velodom-dla-profesjonalistow.html) i jaki jest ich zakres. Dodatkowe warunki, takie jak wymagane produkty powiązane, mogą wpływać na koszt po zakończeniu okresu promocyjnego – pamiętaj o tym na etapie oceny atrakcyjności oferty kredytu hipotecznego.
Co możesz zrobić, aby obniżyć koszt swojego kredytu?
W celu obniżenia kosztów zaciągniętego kredytu mieszkaniowego możesz m.in. zdecydować się na refinansowanie do innego banku albo negocjacje z dotychczasowym kredytodawcą. Koszty da się też obniżyć jeszcze przed przystąpieniem do złożenia wniosku o hipotekę.
Jak to zrobić? Możesz…
- Poprawić zdolność kredytowa, np. poprzez dodatkowe źródło dochodu albo dołączenie dodatkowego kredytobiorcy z dobrą zdolnością finansową.
- Zwiększ wysokość wkładu własnego, o ile to możliwe. To szansa na zredukowanie prowizji lub marży kredytowej.
- Możesz też zrezygnować z produktów dodatkowych do kredytu, np. ubezpieczenia albo karty kredytowej, choć te mogą być warunkiem przyznania finansowania na korzystniejszych warunkach.
Jednym ze sposobów na zredukowanie kosztów, szczególnie tych odsetkowych jest wybór krótszego okresu spłaty. Gdy wybierzesz 25 lat na spłatę zamiast 30 lat, możesz zmniejszyć odsetki od przyznanego kapitału nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych lub więcej.
Kiedy warto rozważyć zmianę kredytu na tańszy?
Zmiana kredytu na tańszy wariant może być rozważana wtedy, gdy na rynku pojawiają się oferty z niższym oprocentowaniem lub inną strukturą kosztów. W takiej sytuacji pomocne może być porównanie aktualnego całkowitego kosztu kredytu z nowymi propozycjami, przy tych samych parametrach kwoty i okresu spłaty. Istotne jest też sprawdzenie, czy wcześniejsza spłata obecnego kredytu wiąże się z dodatkowymi opłatami, które mogłyby zmniejszyć opłacalność zmiany.
Proces refinansowania zwykle polega na zaciągnięciu nowego kredytu, z którego spłacany jest dotychczasowy (https://www.velobank.pl/klienci-indywidualni/kredyty/kredyt-hipoteczny-velodom-zdalnie.html). Jeśli rozważasz taki krok, postaraj się wcześniej dokładnie przeanalizować warunki i skonsultować je z doradcą, aby ocenić, czy zmiana faktycznie może obniżyć koszty.
Nota prawna: Niniejsza treść nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego i ma charakter wyłącznie informacyjny.
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, (Dz.U. 2017 poz. 819).
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819